VK: Rīgas nekustamo īpašumu pārvaldības modelis radikāli jāmaina

Līdzšinējā Rīgas nekustamo īpašumu apsaimniekošanas prakse un kārtība liecina par visnotaļ neveiksmīgu īpašumu pārvaldības modeli, kas neatbilst mūsdienu tendencēm nekustamo īpašumu pārvaldībā. Šis modelis ir decentralizēts un sadrumstalots, bez standartizētiem pārvaldības principiem, bez izmaksu analīzes procesiem un konkrētiem īpašumiem, bez skaidri definētiem uzdevumiem un rezultatīvajiem rādītājiem. Pēc revīzijas Valsts kontrole secina, ka īpašumu pārvaldība Rīgas pilsētas pašvaldībā tiek uztverta pārāk šauri, vairāk kā īpašumu apsaimniekošana. Turklāt tā nav izprotama arī citiem tirgus dalībniekiem, kuru uzņēmējdarbība ir saistīta ar nekustamo īpašumu jomu.

Netiek piekopta īpašumu pārvaldības labā prakse

Rīgas domes Īpašuma departaments (departaments) pārvalda aptuveni 30 000 nekustamo īpašumu 1,5 miljardu eiro vērtībā no pašvaldības kopējā uzskaitē esošajiem 2,1 miljarda eiro vērtajiem nekustamajiem īpašumiem, ik gadu dažādiem šo īpašumu pārvaldības procesiem izlietojot vismaz 30 miljonus eiro.

Īpašumu pārvaldīšana sākas ar to pilnīgu apzināšanu. Rīgas īpašumu uzskaitē revidenti konstatēja būtiskas nepilnības. Piemēram, pašvaldības nekustamā īpašuma uzskaites datubāzē ir iekļautas ēkas, kuras apsekošanas laikā revidenti dabā nemaz neatrada –Lizuma ielā 12 dzīvojamās ēkas vietā ir kapu teritorija, savukārt uzskaitē minētā pārvaldes iestādes ēka Tālavas gatvē 15 un garāža Brīvības gatvē 356G dabā nemaz nepastāv.

Revīzijā konstatēts, ka pašvaldība nepārzina visu sev piederošo īpašumu kopainu un nezina, kāds ir to tehniskais stāvoklis un objektu finanšu rādītāji. Īpašumi tiek iznomāti par zemām cenām, rezultātā ir mazāki budžeta ieņēmumi un vairāk jāiegulda to uzturēšanā. Pašvaldība nav arī noteikusi nekustamā īpašuma uzturēšanas darbību apjomu un biežumu, kā arī nav uzkrājusi pilnīgu informāciju par to.

Nekustamo īpašumu pārvaldības labā prakse liecina, ka īpašumi būtu jāsadala trijos primārajos portfeļos: pamata (kas pašvaldībai nepieciešams konkrētajā laikā), aktīvu (kas varētu būt nepieciešams nākotnē) un atsavināmajā portfelī (kas nebūs nepieciešams). Revīzijas rezultāti liecina, ka daļa no departamenta uzskaitē esošā nekustamā īpašuma nav nepieciešama pašvaldības funkciju īstenošanai, vienlaikus nav arī izvērtēta to izmantošanas perspektīva atbilstoši pašu noteiktajai kārtībai un kritērijiem. Iespējams, īpašums, kas šobrīd nav nepieciešams pašvaldības funkciju īstenošanai, būtu nepieciešams komersantiem.

Šobrīd pašvaldības nekustamo īpašumu apsaimniekošanu nodrošina SIA “Rīgas serviss”, SIA “Rīgas pilsētbūvnieks”, SIA “Rīgas namu pārvaldnieks” un SIA “Rīgas nami”. Valsts kontrole uzsver, ka pašvaldībai jāizveido pamatots un tai piemērots nekustamā īpašuma pārvaldības modelis, jo esošais ir veidojies vēsturiski. Pašvaldība nav vērtējusi, kura institūcija pārvaldību var veikt ekonomiskāk, produktīvāk un efektīvāk, tajā skaitā gan nekustamo īpašumu iznomāšanas procesā, gan nekustamo īpašumu apsaimniekošanas un attīstības procesos.

Remontē un atjauno, aizmirstot par ugunsdrošību

Nekoordinētās pārvaldības sekas ir arī neizprotamas remontdarbu un attīstības prioritātes, informācijas atklātības trūkums, neizprotami lēmumi un nesaimnieciska rīcība. Revīzijā gūtie fakti liecina, ka ēku uzturēšana Rīgā nav vērsta uz to drošu un ilgtspējīgu izmantošanu. Remontdarbi tiek veikti, nenosakot, kādu bojājumu novēršana un kādos objektos ir prioritāra vai veicama ārpus kārtas, kā arī netiek segmentēti pēc ietekmes uz ēku drošu ekspluatāciju un saglabāšanu. Revidenti atzīst, ka šāda prakse neizslēdz iespēju rasties to lietotāju dzīvības un veselības apdraudējumam, kā arī nenodrošina to saglabāšanu nākotnē.

Tā, piemēram, pašvaldība ir veikusi dažādus uzturēšanas un labiekārtošanas darbus, kas ir nepieciešami izglītības iestāžu darbības nodrošināšanai, tomēr revidentiem nākas atzīt, ka tie neveicina ēku drošu ekspluatāciju un nenovērš, piemēram, iespējamo uguns apdraudējumu. Ugunsdrošības sistēma nav izbūvēta, vai tā ir novecojusi un neatbilst normatīvo aktu prasībām vismaz 30 pašvaldības vispārējās izglītības iestādēs. Tai pašā laikā pašvaldība kopš 2015. gada šajās izglītības iestādēs ir veikusi dažādus uzturēšanas un labiekārtošanas darbus, neveicot ieguldījumus ugunsdrošības sistēmas izveidē, lai gan tā ir obligāta prasība. Tā Puškina licejā ir atjaunotas skolas muzeja telpas, Rīgas 93. vidusskolā ir veikti teritorijas labiekārtošanas darbi un ir atjaunoti celiņi, bet Rīgas 9. vidusskolā ir veikti ieejas mezgla renovācijas darbi, labiekārtots sporta laukums, atjaunota sporta zāle un virtuves bloks, bet ugunsdrošības sistēma šajās izglītības iestādēs tā arī nav ieviesta.

Komersanti neapmierināti ar informācijas pieejamību

Ar sadrumstalotību un zināmu haosu nākas saskarties arī tiem komersantiem, kuri vēlas iegādāties vai nomāt īpašumu no pašvaldības. Nekustamo īpašumu attīstītāji nevar ērti iegūt vienkopus esošu informāciju par pašvaldības plāniem – kas, kur, ko un kad būvēs. Informāciju par dažādiem īpašumiem nākas meklēt dažādos avotos – Domes administrācijā, Īpašuma departamentā, Mājokļu un vides departamentā, pašvaldības kapitālsabiedrībās vai šo institūciju tīmekļa vietnēs.

Tā notiek tādēļ, ka pašvaldība ir izveidojusi vairākas institūcijas, kurās ir administrācija un nekustamā īpašuma pārvaldības speciālisti, un šīm institūcijām ir vienādi vai līdzīgi uzdevumi nekustamā īpašuma pārvaldības jomā. Revīzijas laikā Valsts kontrole uzklausīja privātā sektora komersantu viedokļus, kuros tika norādīts uz nepieciešamību pilnveidot informācijas pieejamību par pašvaldībā esošajiem brīvajiem nekustamajiem īpašumiem. Arī Latvijas Tirdzniecības un rūpniecības kamera norāda, ka jāmeklē visi iespējamie informācijas publiskošanas kanāli un nepietiek ar to vien, ka informācija tiek ievietota pašvaldības tīmekļa vietnē. Vienlaikus pašvaldības iedzīvotājiem, piemēram, varētu būt interese uzzināt par to, ka pašvaldībai pilsētas centrā pieder vairākas garāžas, kuras netiek apsaimniekotas, iznomātas un iet postā.

Iedzīvotāju dzīvokļu jautājumus risina par labu citām pašvaldībām

Pašvaldībā nav noteikti kritēriji, prioritātes un plāni nekustamo īpašumu iegādei, savukārt tas noved pie pašvaldības pieņemto lēmumu ilgtermiņa ietekmes neizvērtēšanas un absurdām situācijām. Piemēram, pašvaldība atsavina īpašumu, bet pēc tam to pašu objektu iegādājas no privātpersonas, tādējādi šajā darījumā zaudējot vismaz 131 226 eiro. Tāpat plānu neesamība noved pie citiem nesaprotamiem lēmumiem.

Lai risinātu dzīvokļu jautājumu, Rīgas pašvaldība iegādājusies dzīvojamās ēkas no privātajiem nekustamā īpašuma attīstītājiem ārpus Rīgas pilsētas administratīvās teritorijas – Siguldā, Ādažos, Baldonē, Olainē, Silakrogā Ropažu novadā. Rezultātā tie pašvaldības iedzīvotāji, kuriem šādi sniegta palīdzība dzīvokļa jautājumu risināšanā, pēc dzīvokļa saņemšanas gluži likumsakarīgi ir deklarējušies jaunās dzīvesvietas pašvaldībā. Līdz ar to arī budžeta ieņēmumus no iedzīvotāju ienākuma nodokļa iemaksām gūst pašvaldība, kurā iedzīvotājs ir deklarēts, ne vairs Rīga. Bet Rīga joprojām veic šo īpašumu uzturēšanu un finansē dažādu avāriju novēršanu.

Revidenti secina, ka, attīstot nekustamo īpašumu savā teritorijā un būvējot dzīvojamās ēkas uz saviem īpašumiem, Rīgas pilsētas pašvaldība varēja gūt nozīmīgus budžeta ieņēmumus no iedzīvotāju ienākuma nodokļa iemaksām. Aprēķini liecina, ka tikai no trim ārpus Rīgas pilsētas pašvaldības administratīvās teritorijas iegādātajām dzīvojamajām mājām Rīgas pašvaldība kopš 2015. gada nav ieguvusi budžeta ieņēmumus vismaz 1,4 miljonu eiro apmērā. Bet SIA “Rīgas pilsētbūvnieks” par piecu ēku iegādi joprojām sedz kredītsaistības, kuru pamatsummas atlikums pārsniedz 7 miljonus eiro ar saistību termiņu līdz 2028. gadam.

Ieteikumi īpašumu pārvaldības sakārtošanai

Valsts kontrole Rīgas pilsētas pašvaldībai iesaka apzināt visus tai piederošos nekustamos īpašumus un to tehnisko stāvokli, veikt pārvaldības un īpašumu objektu finanšu analīzi, sadalīt īpašumus portfeļos atbilstoši īpašumu pārvaldības aktuālākajām tendencēm, lai izveidotu situācijai atbilstošu īpašumu pārvaldības stratēģiju un izvēlētos piemērotāko pārvaldības modeli.