Mājokļu tirgus raida pretrunīgus signālus
2019. gada decembris līdzinās 2007. gada aprīlim ar mājokļu tirgus starpnieku vienprātību par to, ka apstājies cenu pieaugums dzīvokļiem Rīgas blokmājās, vēsta NRA.lv.
Tagad jau visi gudri par to, kādas ekonomiskās krīzes vēstnesis izrādījās dzīvokļu cenu izmaiņu dati par 2007. gada aprīli. Ar tā gada 14. maiju datēta divu nekustamā īpašuma tirdzniecības starpniekfirmu mērījumu publicēšana: «Aprīlī sērijveida dzīvokļu cenas Rīgas mikrorajonos saglabājušās iepriekšējā līmenī – vidējā cena bija 1662 eiro (1168 lati) kvadrātmetrā» (Ober Haus) un «aprīlī vidējā sērijveida dzīvokļu cena Rīgā bija 1720 eiro (1204 lati) kvadrātmetrā, kas mēneša laikā praktiski nav mainījusies» (Latio). Pēc tam 26. jūlijā Arco Real Estate to pašu apstiprināja 2007. gada pirmās puses cenu pārskatā: «No janvāra līdz aprīlim vēl bija vērojams sērijveida dzīvokļu cenu pieaugums par aptuveni 17% salīdzinājumā ar cenām 2006. gada decembrī, savukārt gada otrajā ceturksnī bija vērojams cenu kritums…» Tagad zināms, ka šis kritums Rīgas blokmāju dzīvokļiem atdūrās pret 490 eiro par kvadrātmetru 2009. gada jūnijā un kopš tā brīža ir pārgājis lēnā, bet konsekventā pieaugumā ar tendenci uz cenu dubultošanos attiecībā pret iepriekšējo minimumu. Darījumu vidējo cenu ietilpšana 800-900 eiro amplitūdā nenoliedz daudzu konkrētu darījumu cenas virs 1000 eiro par kvadrātmetru dzīvokļiem tajās padomju laikā celtās blokmājās, kuras izrādījušās grūtāk sagraužamas laika zobam.
Tagad zināms arī tas, kuriem toreiz būtu bijis labāk paklusēt un nenonākt aģentūras LETA ziņu arhīvā tā, kā to visuzskatāmāk pamanījās izdarīt Arco Real Estate un Latvijas Banka. Firma pacentās, lai LETA 2007. gada 1. martā piesaka kā «ekspertus» Arco Real Estate «speciālistus», kuri «prognozēja», ka «dzīvokļu cenas šogad turpinās pieaugt par 10%-20%». Savukārt Latvijas Banka 12. jūnijā vēl nebija sapratusi, cik ļoti nelaikā bija nākt klajā ar «pētījumu» Sērijveida dzīvokļu tirgus analīze saistībā ar kreditēšanas un iedzīvotāju maksātspējas novērtējumiem. Brīdī, kad cenas jau gāzās uz leju, noteikti varēja un vajadzēja izvairīties no palikšanas vēsturē ar apgalvojumu, ka «2007. gadā mājokļu tirgū gaidāma cenu stabilizēšanās».
Diemžēl tas, kas zināms par cēloņiem un sekām mājokļu cenu kritumam un pacēlumam laikā no 2007. gada pavasara līdz šā gada neatnākušajai ziemai, nedod pietiekamu pamatu prognozēt cenu tālāko virzību. Vēl jo grūtāk pārskatāms šo cenu izmaiņu konteksts, pat ja kontekstu aprobežo ar ekonomikas svārstībām bez politiskām, militārām vai ekoloģiskām komponentēm. Konkrētā dzīvokļu segmenta cenu pieauguma apstāšanās 2007. un 2020. gadā notiek pilnīgi dažādu apstākļu dēļ.
Pirmkārt, toreizējo cenu kāpumu diktēja hipotekāro kredītu izsniegšana, bet tagadējais kāpums rādīja līdzsvara punktus starp Latvijas komercbanku kredītportfeļu atlikuma samazināšanos un Eiropas Centrālās bankas sadrukāto eiro masas pieaugumu.
Otrkārt, būtiski paātrinājās Latvijas iedzīvotāju kopskaita un jo īpaši bērnu un gados jaunu iedzīvotāju skaita samazināšanās, ko Rīgas blokmāju gadījumā daļēji kompensēja atlikušo iedzīvotāju un viņu naudas virzība uz Rīgu.
Treškārt, aizvien mazāk noliedzamas jeb ignorējamas kļūst blokmāju nolietošanās pazīmes, kuru piesaukšanā ieinteresētas dažādas valsts iestādes un amatpersonas. Jauno projektu attīstītājiem un celtniekiem tādējādi izpalīdz Ekonomikas ministrija un ministrs Ralfs Nemiro, savu taisnošanos par iespējamo blokmāju sabrukšanu izmēģina tie ierēdņi un politiķi, kuri paredz, ka viņus par to vainos, un finiša spurtu savu pašreizējo pienākumu pildīšanā ar nervus kutinošu tēmu par dzīvojamo ēku nedrošību nupat uzsāka valsts kontroliere Elita Krūmiņa.
Gadu mija pati par sevi un vēl jo vairāk 2019. gada otrajā pusē, nevis tikai vienā decembra mēnesī pamanāmā blokmāju dzīvokļu cenu stagnācija prasa pārdomāt, cik vēl ilgi pievērst pastiprinātu uzmanību šim mājokļu tirdzniecības segmentam kā tādam, ap kuru grozās valsts iedzīvotāju lielākās grupas intereses un nauda. Šai naudas plūsmai Neatkarīgā seko kopš 2011. gada novembra, kad par viena kvadrātmetra cenu šādos dzīvokļos Arco Real Estate nosauca 582 eiro, Latio – 576 eiro un Ober Haus – 575 eiro. Atskats uz to brīdi parāda ne tikai cenu pieaugumu, bet arī cenu izkliedes paplašināšanos. Atkarībā no ēku novietojuma, iedzīvotāju sastāva, celtniecības kvalitātes vai tās trūkuma un vēl citiem nosacījumiem pat pēc viena projekta, vienā pilsētā un aptuveni vienā laikā celtās mājas aizvien vairāk nodalās dažādos segmentos, kas vismaz cenas ziņā vairāk sakrīt ar apdzīvojamo platību citu tipu ēkās nekā savā starpā.
Ticēsim, ka mājokļu cenām visā Latvijā spēj izsekot Centrālā statistikas pārvalde. Pagājušās nedēļas notikums ir Eurostat publikācija, kurā Latvija parādīta kā Eiropas Savienības dalībvalsts ar straujāko mājokļu cenu pieaugumu +13,5% pagājušā gada 3. ceturksnī pret 2018. gada 3. ceturksni. Par gadu miju salīdzinošo datu vēl nav, jo vajadzīgs papildu laiks, kamēr valstu statistiķi nodod savu mērījumu rezultātus Eurostat un tie tiek apkopoti. Eurostat publikāciju var uztvert kā apliecinājumu CSP datu kvalitātei. Pēc šiem datiem Latvija piedzīvo strauju sadārdzinājumu mājokļiem, ja jau cenu celšanās temps paātrinājies no Eiropā vidējo mājokļu cenu pieauguma tempu mazliet apsteidzošajiem +7,9% līdz rekordam +13,5%. Jāatgādina, ka cenu pieauguma tempa dubultošanās procentos nav cenu dubultošanās eiro un augsti pieauguma procenti var nozīmēt arī to, ka cenas joprojām zemas, jo vēl zemāka bijusi aprēķinu bāze.
CSP skaidro, ka galvenais datu avots mājokļu darījumu cenu uzskaitei bijusi Valsts vienotā datorizētā zemesgrāmata. Ņemti vērā tikai tie darījumi, kuros kā pircējs uzstājas mājsaimniecība, bet pārdevēji bijuši gan fiziskas, gan juridiskas personas. Tas mazina riskus fiktīvam cenu pieaugumam, kad uzņēmumi uzpūš savu aktīvu bilances vērtības vai iztukšo viena uzņēmuma kasi, lai piepildītu citu uzņēmumu kases vai savu īpašnieku kabatas.
Tagadējā cenu izkliede Rīgas blokmāju dzīvokļiem brīdina, ka arī cenu izmaiņas aprēķināt nebūs vienkārši. Visā Latvijā ir redzamas pamestas un puspamestas dzīvojamās ēkas ar mājokļu cenu ap nulli un ir arī puduri ar villām par vairākiem miljoniem eiro katrai. Līdz cenu izmaiņu uzrādīšanai ar vienu skaitli CSP nonāk pēc ilgiem un gariem aprēķiniem, kurus raksturo kaut vai šāds citāts no indeksa aprēķināšanas apraksta: «Indeksa aprēķinu vajadzībām visi darījumi ir sagrupēti grupās (stratās)… Grupas indekss tiek aprēķināts kā vidējo ģeometrisko darījumu summu attiecība pārskata un atsauces periodos. Katras grupas ietvaros tiek izmantota hedoniskās regresijas metode, lai izlīdzinātu noslēgto darījumu strukturālās (kvalitatīvās) atšķirības pārskata un atsauces periodos. Ar šīs metodes palīdzību tiek aprēķināta mājokļa hipotētiskā vērtība» utt., aizpildot apmēram vienas A4 papīrloksenes laukumu. Noteikti visu ES dalībvalstu statistiķi tā rēķināja un nodeva Eurostat tādus aprēķinu rezultātus, kuru savietošana vismaz uz brīdi piesaistījusi uzmanību mājokļu tirgum Latvijā.
Arnis Kluinis
