Mājokļu pieejamība augsta, taču tirgus mainās
Mājokļu pieejamība šī gada 1.ceturksnī Rīgā uzlabojās un mājokļi joprojām bija pieejamāki nekā pārējo Baltijas valstu galvaspilsētās. Pieejamības uzlabojumu veicināja tas, ka vidējā alga kāpusi nedaudz straujāk nekā vidējā dzīvokļu cena. Gan Tallinā, gan Viļņā vidējā dzīvokļu cena auga straujāk nekā algas, tādēļ arī mājokļa pieejamība abās pilsētās pasliktinājās. Tomēr gada sākumā mājokļu pieejamība bija augsta visās Baltijas galvaspilsētās.
Lai gan 1. ceturksnī mājokļu tirgū lielā mērā turpinājās iepriekšējos gados novērotās tendences, pēdējos mēnešos mēs jau varam novērot pandēmijas ietekmes pirmās pazīmes. Rīgā aktivitāte dzīvokļu tirgū aprīlī un maijā ievērojami kritās. Aktivitātes samazināšanās novērojama, galvenokārt, otrreizējā tirgū. Kamēr šai kategorijā darījumi tika atlikti uz vēlāku laiku, darījumiem ar jaunuzceltiem dzīvokļiem veicās labāk. Tie notiek pēc iepriekš slēgtiem līgumiem – pirmie rokas naudas līgumi tiek parakstīti kādu laiku pirms māja tiek uzcelta, bet reālie darījumi tiek reģistrēti vēlāk, kad māja jau tiek nodota ekspluatācijā. Rezultātā darījumi tiek atspoguļoti datos ar ievērojamu nobīdi no pirkuma līguma parakstīšanas brīža. Tas nozīmē, ka datos par jaunuzcelto mājokļu darījumu skaitu un to cenām pandēmijas ietekme būs redzama ar novēlošanos.
Cenu pieaugums 2020. gada 1. ceturksnī nedaudz palēninājās līdz 5.4%. To ietekmēja sērijveida dzīvokļu cenu pieauguma bremzēšanās. Savukārt, jauno projektu un renovēto dzīvokļu ārpus pilsētas centra cenu pieaugums pārsniedza 9%. Līdzīgi kā darījumu skaita ziņā, arī cenu aspektā pirmie cieš sērijveida dzīvokļi, ko jau redzam pieejamajos datos par otrā ceturkšņa sākumu.
Pirmajā ceturksnī tikai daļēji tika novērota pandēmijas ietekme uz darba tirgu – bezdarbs lēnām, bet sāka pieaugt. Otrā ceturkšņa sākumā bezdarba kāpums paātrinājās, ko var skaidrot ar dziļāku kritumu ekonomikā. Vidējā neto alga Rīgā 1. ceturksnī auga par 5.5%, salīdzinot ar gadu iepriekš. Šogad kopumā vidējās algas pieaugums apstāsies, vienā vai divos ceturkšņos varam ieraudzīt arī nelielu kritumu.
Skaidrs, ka COVID-19 izraisītais ekonomiskais šoks mājokļu tirgu ietekmēs gan no pieprasījuma, gan no piedāvājuma puses. Taču gan mājsaimniecības, gan attīstītāji šobrīd ir labākā situācijā nekā pirms 12 gadiem, un abas puses var atļauties kādu laiku nogaidīt tā vietā, lai veiktu straujas darbības nekustamo īpašumu tirgū. Ārkārtējas situācijas laikā noteiktie ierobežojumi, kā arī paaugstinātā nenoteiktība par finansiālo stāvokli un nākotnes iespējām, daudzas mājsaimniecības atturēja no mājokļa iegādes. Kaut gan jau šobrīd vērojama intereses par hipotekāro kredītu atjaunošanās, nenoteiktība saglabājas augsta, un mājsaimniecību noskaņojums – zems, un tas arī turpmāk turpinās kavēt pieprasījumu. Nekustamā īpašuma attīstītāji turpina jau iesāktos projektus, taču neskaidrības apstākļos ieņem nogaidošu pozīciju jaunu projektu uzsākšanā. Protams, nevar izslēgt, ka kāda daļa potenciālo pārdevēju ir nonākuši vai vēl nonāks tādās finansiālās grūtībās, ka būs spiesti pārdot dzīvokļus ar ievērojamu atlaidi, bet pašlaik šādu situāciju tirgū nenovērojam. Pagaidām joma, kur cenu korekcija notiek, ir īres tirgus. Piemēram, dzīvokļi, kas domāti īstermiņa īrei tūristiem, pārprofilējušies, un tiek piedāvāti ilgtermiņa īres tirgū.
Pirmajā ceturksnī vēl ir pāragri izdarīt secinājumus par mājokļu tirgus attīstību un mājokļu pieejamību 2020. gadā. Visdrīzāk cenu korekcija būs izteiktāka sērijveida dzīvokļos, ar kavēšanos varētu skart arī jauno dzīvokļu segmentu, bet kopumā būs mērena un īslaicīga, bet cenu kāpums atjaunosies jau 2021. gadā. Prognozējam, ka algu kāpums šogad apsīks, un arī nākamgad būs lēnāks nekā ierasts, bet sabalansētā attīstība iepriekšējos gados, zemais mājsaimniecību parādu slogs un finansējuma pieejamība ierobežos svārstības mājokļu tirgū.
